 |
| Ilustrasi |
inijabar.com, Kota Bekasi- Wacana Kepala Bappenda Kota Bekasi yang akan merelaksasi BPHTB ((Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan) di akhir tahun 2025 merupakan terobosan positif sebagai upaya peningkatan PAD (Pendapatan Asli Daerah) dari sektor pajak tanah dan bangunan.
Namun jika dianalisa kebijakan tersebut jika tidak dilakukan dengan design yang baik justru tidak berdampak kenaikan pajak BPHTB secara signifikan.
Relaksasi BPHTB terarah pada periode singkat (mis. 1 Okt – 31 Des 2025 atau fokus Nov–Des 2025) cukup cocok untuk Kota Bekasi sebagai instrumen meningkatkan realisasi PAD dan mendorong penyelesaian backlog balik nama/sertifikat (PTSL).
Keberhasilan bergantung pada desain kebijakan yang targeted, time-bound, didukung perbaikan layanan, dan disertai monitoring ketat agar tidak menimbulkan shortfall jangka pendek yang tidak terkompensasi. Sumber data dasar: realisasi BPHTB 2024 tercatat Rp 509.142.544.316 (56,65% dari target Rp 898.777.592.622).
1. Konteks & dasar kebijakan (kondisi per November 2025)
Mengacu realisasi BPHTB tahun 2024 yang rendah sebesar 56,65% dari target (realisasi Rp 509,142,544,316 dari target Rp 898,777,592,622). Ini menunjukkan ada celah volume transaksi dan/atau backlog,
Bapenda Kota Bekasi sendiri sedang mengejar peningkatan realisasi PAD akhir 2025 (target PAD kota dan optimisme mencapai 85–90% akhir tahun), sehingga kebijakan relaksasi sedang menjadi salah satu jalur dorongan.
Ada instrumen hukum & teknis yang sudah dibuka/diubah: Perda/Perwal/Keputusan wali kota terkait ketentuan BPHTB dan juga dokumen pelaksanaan untuk pengurangan BPHTB PTSL pada periode tertentu (dokumen e-BPHTB / kepwal). Artinya instrumen legal tersedia untuk pemberian pengurangan/insentif terukur.
2. Tujuan relaksasi (prioritas)
1. Meningkatkan perolehan PAD jangka pendek pada triwulan IV 2025.
2. Menyelesaikan backlog balik nama/sertifikasi (PTSL) yang belum dibayar BPHTB.
[cut]
3. Merangsang aktivitas pasar properti lokal sehingga transaksi primer/sekunder bertambah.
4. Memperbaiki kepatuhan administrasi (lebih banyak wajib pajak melakukan pelaporan & bayar).
3. Desain kebijakan relaksasi — rekomendasi (Nov–Des 2025)
Prinsip utama: terukur, sementara, dan terikat syarat.
A. Jenis insentif (kombinasi, untuk 1 Nov–31 Des 2025)
1. Pengurangan pokok BPHTB untuk PTSL sebesar 50% (sudah ada praktik/keputusan serupa). Berlaku untuk pembayaran BPHTB yang terutang dan dilunasi dalam periode promosi.
2. Pembebasan denda administrasi / penurunan sanksi keterlambatan jika pembayaran dilunasi pada periode.
3. Skema diskon bertingkat: untuk NJOP ≤ Rp500 juta diskon lebih besar; untuk NJOP > Rp500 juta diskon menurun — agar menolong rumah rakyat dan menahan pemberian diskon ke transaksi high-end. (aturan Perwal/PD dapat mengatur ambang ini).
B. Kriteria & pembatasan
Waktu terbatas: 1 Nov – 31 Des 2025 (sunset clause).
Berlaku untuk transaksi yang terdaftar/terbit akta sampai dengan tanggal tertentu (agar mencegah manipulasi).
Tidak berlaku untuk transaksi yang merupakan kecurangan/transfer antar afiliasi yang jelas untuk menghindari pajak.
Syarat bukti: akta PPAT, bukti pelaporan, dan verifikasi NJOP oleh Bapenda/ekivalen.
C. Perbaikan layanan (harus paralel saat peluncuran)
Unit layanan fast track khusus relaksasi (one-stop service: Bapenda + PPAT + Camat/Lurah) untuk memproses balik nama dalam 1–7 hari kerja.
Penambahan jam pelayanan & loket malam/weekend di kantor kecamatan/dekonsentrasi.
Penggunaan e-BPHTB untuk pembayaran & penerbitan SK (promosi dan portal tersedia).
D. Kampanye publik & outreach
Kampanye terpadu (media sosial, kecamatan, kelurahan, developer, IPPAT) dengan pesan “diskon terbatas — lunasi BPHTB sekarang”.
Data-driven list: prioritas tagihan tertunggak PTSL, daftar PPAT yang sering menunda pelaporan, dan developer yang belum menyelesaikan sertifikat.
4. Estimasi dampak fiskal (Nov–Des 2025)- perhitungan langkah-per-langkah
Data dasar (sumber: Laporan Realisasi Bapenda Kota Bekasi 2024):
Target BPHTB 2024 = Rp 898.777.592.622.
Realisasi BPHTB 2024 = Rp 509.142.544.316 (= 56,65% dari target).
Dengan menggunakan baseline conservatively bahwa tanpa relaksasi, penerimaan BPHTB 2025 sampai akhir tahun cenderung setara atau sedikit di atas realisasi 2024 (asumsi konservatif untuk perhitungan cepat).
Dari baseline ini kita simulasikan beberapa skenario kenaikan total penerimaan BPHTB di 2025 jika relaksasi dipasang selama Q4 (Nov–Des):
Langkah perhitungan (digit-by-digit seperti diminta):
[cut]
1. Baseline (realisasi 2024) = Rp 509.142.544.316.
(lima ratus sembilan miliar, seratus empat puluh dua juta, lima ratus empat puluh empat ribu, tiga ratus enam belas)
2. Skenario A - Konservatif (+10% dari baseline)
Tambahan = 10% × 509.142.544.316 = 0,10 × 509.142.544.316
Menghitung: 0,10 × 509.142.544.316 = 50.914.254.431,6 → dibulatkan = Rp 50.914.254.431
Total penerimaan = 509.142.544.316 + 50.914.254.431 = Rp 560.056.798.747.
Sebagai persentase dari target 2024: 560.056.798.747 ÷ 898.777.592.622 × 100 = 62,31% dari target 2024.
3. Skenario B - Moderat (+25% dari baseline)
Tambahan = 25% × 509.142.544.316 = 0,25 × 509.142.544.316
0,25 × 509.142.544.316 = 127.285.636.079 → Rp 127.285.636.079
Total = 509.142.544.316 + 127.285.636.079 = Rp 636.428.180.395.
Persentase dari target 2024: 636.428.180.395 ÷ 898.777.592.622 × 100 = 70,81%.
4. Skenario C — Agresif (+40% dari baseline)
Tambahan = 40% × 509.142.544.316 = 0,40 × 509.142.544.316
0,40 × 509.142.544.316 = 203.657.017.726,4 → Rp 203.657.017.726
Total = 509.142.544.316 + 203.657.017.726 = Rp 712.799.562.042.
Persentase dari target 2024: 712.799.562.042 ÷ 898.777.592.622 × 100 = 79,31%.
Dengan relaksasi yang diikuti perbaikan layanan dan kampanye tepat sasaran, wajar menargetkan kenaikan 10–40% terhadap realisasi dasar, artinya kota bisa mendorong realisasi BPHTB dari ~56,7% menjadi ~62–79% dari target 2024 (angka relatif terhadap target 2024; target 2025 bisa berbeda/lebih tinggi).
Perhitungan ini konservatif dan hanya memperkirakan tambahan akibat percepatan transaksi dan penyelesaian backlog di Q4. (Asumsi: tidak menghitung efek definisi target 2025 yang mungkin naik; dan tidak memasukkan efek jangka panjang pasca-diskon). Sumber baseline: Laporan Bapenda Kota Bekasi.
5. Rencana implementasi operasi (timeline praktis: mulai minggu ke-1 Nov 2025)
Minggu 0 (sebelum peluncuran)
Finalisasi Perwal / Keputusan Wali Kota (aturan teknis pengurangan).
Persetujuan anggaran untuk tambahan jam layanan & sosialisasi.
Minggu 1 (peluncuran awal)
Pengumuman resmi + kampanye (media lokal, kecamatan, PPAT, developer).
Buka fast track di kantor Bapenda dan 5 kecamatan pilot.
Minggu 2–4 (skala & verifikasi)
Integrasi e-BPHTB & link ke sistem BPKAD/BPKAD untuk real time posting.
Data mining prioritas: list tagihan PTSL & tunggakan.
Laporan mingguan ke Wali Kota & DPRD.
Nov–Des (evaluasi & penyesuaian)
Monitoring mingguan; jika volume melonjak, siapkan pemblokiran sementara untuk transaksi mencurigakan dan verifikasi manual.
Akhir Desember: evaluasi hasil (realisasi BPHTB, biaya administrasi, efektivitas layanan).
6. Mitigasi risiko & langkah pengamanan
1. Shortfall fiskal jangka pendek: Pastikan insentif bersifat time-bound dan dihitung bahwa peningkatan volume mengompensasi potongan tarif; siapkan rencana kompensasi (mis. penagihan denda lunas atau realokasi pos APBD bila diperlukan).
[cut]
2. Moral hazard / arbitrase: Batasi insentif untuk transaksi yang benar-benar terjadi (bukan transfer internal) dengan verifikasi PPAT.
3. Kecurangan/insentif disalahgunakan: Audit sampling terhadap transaksi diskon; cross-check developer/PPAT.
4. Beban operasional: Tambahan jam layanan dan loket memerlukan honor/anggaran ringkas — nyatakan kebutuhan dalam perubahan APBD/Perubahan Anggaran.
7. Indikator keberhasilan (KPI)
Kenaikan persentase realisasi BPHTB pada akhir Des 2025 vs baseline (target KPI: +10–40% sesuai skenario).
Jumlah transaksi balik nama yang selesai pada periode promosi (target mis. +X ribu transaksi; tentukan angka berdasarkan data backlog internal).
Waktu layanan rata-rata untuk penyelesaian BPHTB (target ≤7 hari kerja untuk fast-track).
Persentase tagihan PTSL tertagih selama periode.
Jumlah temuan kecurangan (indikator pengawasan efektif).
8. Komunikasi dan stakeholder
Libatkan: DPRD (bicarakan target PAD), Kantor Wali Kota, Bapenda, BPKAD, PPAT, Camat & Lurah, developer, asosiasi notaris/IPPAT, KPKLT internal untuk pencegahan korupsi.
Lakukan pertemuan koordinasi sebelum peluncuran 1 minggu.
9. Rekomendasi akhir
1. Luncurkan relaksasi terarah 1 Nov–31 Des 2025: prioritas PTSL + rumah NJOP kecil; ukuran diskon 50% untuk PTSL sudah proporsional (ada preseden teknis).
2. Sertakan peningkatan layanan (fast track, integrasi e-BPHTB) sebelum kampanye promosi.
3. Buat mekanisme pengamanan & audit untuk mencegah manipulasi.
4. Targetkan KPI dan jadwalkan evaluasi akhir Des 2025 — jika hasil sesuai target (mis. mendekati skenario moderat/agresif), pertimbangkan program pemutihan terstruktur tahunan; jika tidak, hentikan dan evaluasi.
5. Laporkan hasil terperinci ke DPRD dan publik (transparansi penting untuk legitimasi).
Sumber utama;
Laporan Realisasi & LKIP Bapenda Kota Bekasi — data BPHTB 2024 (realisasi Rp 509.142.544.316 = 56,65% dari target Rp 898.777.592.622).
Berita & pernyataan Bapenda / Pemkot Bekasi tentang upaya mengejar PAD/target akhir 2025.
Dokumen Peraturan/Perwal & keputusan teknis terkait pengurangan BPHTB (e-BPHTB / Kepwal untuk PTSL). (*)
